Pese a que en la memoria colectiva todavía perdura la creencia de que para, casi cualquier defecto constructivo, existe un plazo de garantía de 10 años para constatar el daño, como determinaba el desarrollo jurisprudencial del 1591 del Código Civil; lo cierto es que la Ley de Ordenación de la Edificación determina, en su artículo 17, tres plazos distintos en función del tipo de daños:

1 año para los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras, sólo exigible al constructor.

3 años para los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen incumplimiento de los requisitos de habitabilidad del artículo 3.

10 años para los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales y que comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio.

No obstante, al ser la fecha de entrada en vigor de la L.O.E el 6 de mayo de 2.000, todavía se rigen por el desarrollo jurisprudencial del 1591 las edificaciones que solicitaron su licencia de obra antes del 6 de mayo de 2.000, aunque la edificación hubiera sido entregada mucho después.

De esta manera, existen dos regímenes legales en materia de defectos constructivos, actualmente en vigor en España: el del 1.591 del Código Civil y el de la Ley de Ordenación de la Edificación y, aunque en los dos se invierte la carga de la prueba y son los profesionales, agentes de la edificación según la L.O.E., quienes deben probar su diligencia, no es menos cierto que la L.O.E supone una limitación en los daños por los que se debe responder y un acortamiento sustancial de los plazos tanto de caducidad como de prescripción.

Por esta razón partners on profit abogados  recomienda, tanto a los propietarios particulares como a las comunidades de vecinos, se pongan en manos de un profesional que les asesore al menor indicio de defecto constructivo.

Si el adquirente descubre en su edificación daños de acabado (1 año) o daños o defectos relativos a la habitabilidad, seguridad o funcionalidad (3 años), debe comunicarlo fehacientemente al promotor y constructor, pero también al arquitecto director de obra y al aparejador director de ejecución, ya que ante los defectos que no consistan en simples fallos de acabado, alguno de estos agentes será, con toda probabilidad, también responsable. Esta comunicación debe ser lo más concreta posible: habrá de identificarse la vivienda, propietario, daños…, al igual que en el caso de defectos en zonas comunes de comunidades de vecinos.

Una vez constatado el daño y comunicado fehacientemente, la nueva ley rebaja de 15 años (1591 Cc) a 2 únicos años, el plazo de prescripción de la acción para exigir la responsabilidad por daños; con lo que hay que estar muy atentos a las dilaciones que, por sistema, realizan las promotoras y constructoras, con arreglos de daños manifiestamente insuficientes.

Por último señalar que si los plazos para reclamar vía legal (1591 o L.O.E.) se hubieran agotado, siempre nos quedará la reclamación vía contractual, por incumplimiento de contrato, acción viva 15 años; aunque sólo podríamos reclamar a aquellos con los que tuviéramos relación contractual, normalmente sólo podríamos reclamar al promotor.